L’immobilier chinois n’est pas qu’une bulle

Les Chinois raffolent des symboles et le 1er mai en est un. Il en est ainsi des mariages qui se sont succé­dé en cette jour­née où même le soleil était de la partie. En règle géné­rale, les démarches admi­nis­tra­tives sont accom­plies plusieurs mois aupa­ra­vant et il faut ensuite déci­der du meilleur jour pour orga­ni­ser le banquet qui va réel­le­ment scel­ler l’union. S’il est souvent fixé en fonc­tion des meilleures dates du calen­drier lunaire, sont égale­ment privi­lé­giés les doubles, c’est-à-dire le jour égal au mois (7 juillet, 9 septembre, etc.). Les jours fériés sont égale­ment ciblés et le 1er mai étant de plus annon­cia­teur des beaux jours, les restau­rants sont réser­vés plusieurs mois à l’avance.

Depuis quelques années, ces jours sont égale­ment l’occasion de la remise des clefs aux proprié­taires des nouveaux immeubles. Dans la plupart des cas, ils ne sont pas termi­nés, mais il est impen­sable de manquer ce jour d’affluence permet­tant de vendre les derniers m². Il y a 4 ans jour pour jour avait lieu l’inauguration d’un lot d’appartements et d’un nouveau super­mar­ché. Cet après-midi, ce sont les clefs des appar­te­ments des huit tours de 30 étages qui ont été remises à leurs proprié­taires. Les immeubles en construc­tion sur la photo seront pour leur part termi­nés pour le festi­val d’automne. Bien que trois étages des tours inau­gu­rées aujourd’hui et des immeubles en cours soient des surfaces commer­ciales, cela repré­sente plusieurs centaines de loge­ments auxquels s’ajoutent ceux d’autres chan­tiers en cours.

Le prix du m² était de 1500 yuans il y a 4 ans, il est du double aujourd’hui. Cette hausse pour le moins consé­quente n’a pas refroi­di les ardeurs des clients et la tota­li­té des loge­ments s’est vendue sur plan en quelques semaines. Pour l’immense majo­ri­té des nouveaux et futurs proprié­taires, il ne s’agit pas de cette spécu­la­tion qui anime les acqué­reurs dans les grandes villes, mais du désir de vivre dans de meilleures condi­tions. D’autres chan­tiers sortent actuel­le­ment de terre et les futurs loge­ments sont aussi prisés que par le passé malgré les bruits persis­tants d’une possible baisse des prix.

Bien que très loin des zones tradi­tion­nelles d’exportations, ce village béné­fi­cie des retom­bées du commerce inter­na­tio­nal. Cela est parti­cu­liè­re­ment vrai dans le secteur de l’immobilier, la tota­li­té des promo­teurs étant origi­naires des régions côtières riches du Zhejiang ou du Guang­dong. Quel inté­rêt pour ces socié­tés ? Gagner de l’argent, tout simple­ment. Même en comp­tant les incon­tour­nables « cadeaux » pour accé­der aux terrains, le prix d’achat est nette­ment infé­rieur à ceux prati­qués dans leurs régions d’origine. Il faut y ajou­ter les déduc­tions fiscales et autres subven­tions d’État ayant pour objec­tif d’attirer un maxi­mum d’investisseurs vers les régions défa­vo­ri­sées. La renta­bi­li­té est d’autant plus impor­tante que des écono­mies sont réali­sées sur l’architecture avec des construc­tions repo­sant sur des plans large­ment amor­tis ainsi que sur les maté­riaux, les services en charge des contrôles étant nette­ment moins regar­dants que dans les régions riches de la côte.

hengxian4S’ajoute un autre aspect qui est que quel que soit le prix de vente, le poten­tiel d’acheteurs est large­ment suffi­sant. Il y a quelques années, ce sont une dizaine de promo­teurs qui se battaient en coulisses pour obte­nir un maxi­mum de terrains. Ceux-ci ont été vendus à des prix frôlant la démence, ce qui a conduit à un certain nombre de faillites. Obli­gés de rembour­ser au moins une partie de leurs dettes, ces promo­teurs trop rêveurs ont ainsi été contraints de revendre les terrains à d’anciens concur­rents finan­ciè­re­ment plus solides. Vendus à perte, les promo­teurs restants ont pu de cette manière acqué­rir les terrains pour la moitié du prix de la soumis­sion initiale. Cette dispa­ri­tion « anti­ci­pée » de nombreux concur­rents a eu pour eux un autre aspect posi­tif, le gouver­ne­ment local ne souhai­tant plus courir après les promo­teurs pour se faire payer. Ils ne sont en effet aujourd’hui plus que trois à être auto­ri­sés à se parta­ger les projets. Renta­bi­li­té accrue par consé­quent avec des prix de soumis­sion pour le moins conve­nus entre pseu­do concurrents.

Un élément posi­tif de cette entente offi­cieuse bien que réelle est que la concur­rence étant réduite à sa plus simple expres­sion, les promo­teurs se montrent plus géné­reux envers les clients avec des construc­tions esthé­ti­que­ment plus évoluées et des maté­riaux de meilleure quali­té. Il faut toute­fois préci­ser que pour ces appar­te­ments de « quali­té supé­rieure » le prix du m² n’est plus de 3000 yuans, mais se situe entre 5 et 7000. Ce dernier prix étant celui d’appartements proches du luxe, il attire de nombreux ache­teurs du fait que ce prix plafond corres­pond à celui plan­cher de la capi­tale de région distante d’une centaine de kilo­mètres. Les proprié­taires de ces loge­ments possé­dant une ou plusieurs voitures, les écono­mies réali­sées sur l’achat du loge­ment permettent sans mal de contre­ba­lan­cer les frais de dépla­ce­ment tout en profi­tant d’un envi­ron­ne­ment nette­ment plus agréable que celui pollué de la capi­tale de région.

Dans ce système à première vue pervers, chacun y trouve fina­le­ment son compte, qu’il s’agisse des promo­teurs ou des clients. Sont égale­ment heureux les commer­çants qui voient avec bonheur ce bourg passer de 210 000 habi­tants à près de 300 000 en seule­ment cinq ans. Tout semble donc parfait ? Non, car d’une part il reste encore des milliers de personnes n’ayant pas les moyens d’accéder finan­ciè­re­ment à ces nouveaux loge­ments et d’autre part parce qu’il s’agit de la Chine, ce qui impose que rien ne puisse être quali­fié de positif …

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