L’immobilier chinois n’est pas qu’une bulle

Les Chinois raffo­lent des symbo­les et le 1er mai en est un. Il en est ainsi des maria­ges qui se sont succé­dé en cette jour­née où même le soleil était de la partie. En règle géné­ra­le, les démar­ches admi­nis­tra­ti­ves sont accom­plies plusieurs mois aupa­ra­vant et il faut ensui­te déci­der du meilleur jour pour orga­ni­ser le banquet qui va réel­le­ment scel­ler l’union. S’il est souvent fixé en fonc­tion des meilleu­res dates du calen­drier lunai­re, sont égale­ment privi­lé­giés les doubles, c’est-à-dire le jour égal au mois (7 juillet, 9 septem­bre, etc.). Les jours fériés sont égale­ment ciblés et le 1er mai étant de plus annon­cia­teur des beaux jours, les restau­rants sont réser­vés plusieurs mois à l’avance.

Depuis quel­ques années, ces jours sont égale­ment l’occasion de la remi­se des clefs aux proprié­tai­res des nouveaux immeu­bles. Dans la plupart des cas, ils ne sont pas termi­nés, mais il est impen­sa­ble de manquer ce jour d’affluence permet­tant de vendre les derniers m². Il y a 4 ans jour pour jour avait lieu l’inauguration d’un lot d’appartements et d’un nouveau super­mar­ché. Cet après-midi, ce sont les clefs des appar­te­ments des huit tours de 30 étages qui ont été remi­ses à leurs proprié­tai­res. Les immeu­bles en construc­tion sur la photo seront pour leur part termi­nés pour le festi­val d’automne. Bien que trois étages des tours inau­gu­rées aujourd’hui et des immeu­bles en cours soient des surfa­ces commer­cia­les, cela repré­sen­te plusieurs centai­nes de loge­ments auxquels s’ajoutent ceux d’autres chan­tiers en cours.

Le prix du m² était de 1500 yuans il y a 4 ans, il est du double aujourd’hui. Cette haus­se pour le moins consé­quen­te n’a pas refroi­di les ardeurs des clients et la tota­li­té des loge­ments s’est vendue sur plan en quel­ques semai­nes. Pour l’immense majo­ri­té des nouveaux et futurs proprié­tai­res, il ne s’agit pas de cette spécu­la­tion qui anime les acqué­reurs dans les gran­des villes, mais du désir de vivre dans de meilleu­res condi­tions. D’autres chan­tiers sortent actuel­le­ment de terre et les futurs loge­ments sont aussi prisés que par le passé malgré les bruits persis­tants d’une possi­ble bais­se des prix.

Bien que très loin des zones tradi­tion­nel­les d’exportations, ce villa­ge béné­fi­cie des retom­bées du commer­ce inter­na­tio­nal. Cela est parti­cu­liè­re­ment vrai dans le secteur de l’immobilier, la tota­li­té des promo­teurs étant origi­nai­res des régions côtiè­res riches du Zhejiang ou du Guang­dong. Quel inté­rêt pour ces socié­tés ? Gagner de l’argent, tout simple­ment. Même en comp­tant les incon­tour­na­bles « cadeaux » pour accé­der aux terrains, le prix d’achat est nette­ment infé­rieur à ceux prati­qués dans leurs régions d’origine. Il faut y ajou­ter les déduc­tions fisca­les et autres subven­tions d’État ayant pour objec­tif d’attirer un maxi­mum d’investisseurs vers les régions défa­vo­ri­sées. La renta­bi­li­té est d’autant plus impor­tan­te que des écono­mies sont réali­sées sur l’architecture avec des construc­tions repo­sant sur des plans large­ment amor­tis ainsi que sur les maté­riaux, les servi­ces en char­ge des contrô­les étant nette­ment moins regar­dants que dans les régions riches de la côte.

hengxian4S’ajoute un autre aspect qui est que quel que soit le prix de vente, le poten­tiel d’acheteurs est large­ment suffi­sant. Il y a quel­ques années, ce sont une dizai­ne de promo­teurs qui se battaient en coulis­ses pour obte­nir un maxi­mum de terrains. Ceux-ci ont été vendus à des prix frôlant la démen­ce, ce qui a conduit à un certain nombre de failli­tes. Obli­gés de rembour­ser au moins une partie de leurs dettes, ces promo­teurs trop rêveurs ont ainsi été contraints de reven­dre les terrains à d’anciens concur­rents finan­ciè­re­ment plus soli­des. Vendus à perte, les promo­teurs restants ont pu de cette maniè­re acqué­rir les terrains pour la moitié du prix de la soumis­sion initia­le. Cette dispa­ri­tion « anti­ci­pée » de nombreux concur­rents a eu pour eux un autre aspect posi­tif, le gouver­ne­ment local ne souhai­tant plus courir après les promo­teurs pour se faire payer. Ils ne sont en effet aujourd’hui plus que trois à être auto­ri­sés à se parta­ger les projets. Renta­bi­li­té accrue par consé­quent avec des prix de soumis­sion pour le moins conve­nus entre pseu­do concur­rents.

Un élément posi­tif de cette enten­te offi­cieu­se bien que réel­le est que la concur­ren­ce étant rédui­te à sa plus simple expres­sion, les promo­teurs se montrent plus géné­reux envers les clients avec des construc­tions esthé­ti­que­ment plus évoluées et des maté­riaux de meilleu­re quali­té. Il faut toute­fois préci­ser que pour ces appar­te­ments de « quali­té supé­rieu­re » le prix du m² n’est plus de 3000 yuans, mais se situe entre 5 et 7000. Ce dernier prix étant celui d’appartements proches du luxe, il atti­re de nombreux ache­teurs du fait que ce prix plafond corres­pond à celui plan­cher de la capi­ta­le de région distan­te d’une centai­ne de kilo­mè­tres. Les proprié­tai­res de ces loge­ments possé­dant une ou plusieurs voitu­res, les écono­mies réali­sées sur l’achat du loge­ment permet­tent sans mal de contre­ba­lan­cer les frais de dépla­ce­ment tout en profi­tant d’un envi­ron­ne­ment nette­ment plus agréa­ble que celui pollué de la capi­ta­le de région.

Dans ce systè­me à premiè­re vue pervers, chacun y trou­ve fina­le­ment son comp­te, qu’il s’agisse des promo­teurs ou des clients. Sont égale­ment heureux les commer­çants qui voient avec bonheur ce bourg passer de 210 000 habi­tants à près de 300 000 en seule­ment cinq ans. Tout semble donc parfait ? Non, car d’une part il reste enco­re des milliers de person­nes n’ayant pas les moyens d’accéder finan­ciè­re­ment à ces nouveaux loge­ments et d’autre part parce qu’il s’agit de la Chine, ce qui impo­se que rien ne puis­se être quali­fié de posi­tif …

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